Como destaca o especialista Alex Nabuco dos Santos, a criação do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) representa uma mudança histórica na tributação brasileira e seus efeitos sobre o setor imobiliário merecem atenção redobrada. Se você atua como investidor, incorporador, locador ou gestor de ativos, compreender como o novo imposto incide sobre operações de compra, venda e locação é essencial para proteger o patrimônio e ajustar estratégias de longo prazo. Continue a leitura e saiba como o IVA impactará pessoas físicas e jurídicas no mercado imobiliário.
A estrutura do novo imposto e suas implicações
À luz da reforma tributária, o IVA unifica tributos hoje dispersos (PIS, Cofins, ISS e ICMS) em um único sistema de incidência sobre o consumo. O objetivo é simplificar obrigações acessórias e eliminar a cumulatividade, reduzindo distorções entre estados e municípios.
Sob a ótica do empresário Alex Nabuco dos Santos, essa simplificação, embora positiva, exige atenção às particularidades do setor imobiliário. Diferentemente de outros segmentos econômicos, o mercado de imóveis envolve operações de longa duração e alto valor agregado. Assim, o enquadramento correto de cada transação determinará se haverá aumento ou redução de carga tributária. Para o investidor, compreender a natureza jurídica da operação é o primeiro passo para ajustar contratos e projeções financeiras.
Pessoas físicas: Tributação e planejamento patrimonial
Com a nova legislação, pessoas físicas que obtêm renda por meio de locação, venda ou incorporação de imóveis precisarão reavaliar suas estruturas tributárias. O IVA, ao incidir sobre o consumo e serviços, pode alterar o custo final de intermediações, corretagens e manutenções contratadas.
De acordo com o especialista Alex Nabuco dos Santos, o impacto direto sobre o proprietário pessoa física dependerá de sua forma de exploração do bem. A locação residencial pura tende a permanecer isenta, enquanto atividades com caráter de prestação de serviços (gestão condominial, administração de imóveis e aluguel por temporada) poderão ser alcançadas pelo novo tributo. Isso exige maior atenção ao enquadramento fiscal e, em muitos casos, recomenda a migração para estruturas societárias mais eficientes.
Pessoas jurídicas: Operações, custos e rentabilidade
Pessoas jurídicas que atuam no setor imobiliário terão seus custos operacionais diretamente influenciados pelo novo modelo tributário. Incorporadoras, construtoras e empresas de locação corporativa deverão adaptar seus sistemas contábeis e revisar modelos de precificação.
Sob a perspectiva do empresário Alex Nabuco dos Santos, a tributação sobre insumos e serviços terceirizados passará a obedecer a regras de crédito tributário mais objetivas. Isso pode gerar eficiência em alguns casos, mas também eliminar benefícios hoje existentes em regimes cumulativos. Além disso, a transparência do IVA trará maior controle sobre a cadeia de custos, o que exigirá das empresas uma governança fiscal mais robusta e planejamento financeiro de longo prazo.
Impactos na incorporação e na comercialização de imóveis
Em consonância com as práticas internacionais de tributação sobre valor agregado, o IVA incide sobre o consumo em todas as etapas da cadeia produtiva. No setor imobiliário, isso afeta tanto o processo construtivo quanto a comercialização de unidades.
Conforme o especialista Alex Nabuco dos Santos, a principal atenção recai sobre a dedutibilidade dos créditos tributários relacionados à construção civil. Caso o sistema não reconheça integralmente os insumos utilizados em obras como passíveis de crédito, haverá elevação do custo de produção. Por outro lado, a possibilidade de compensação entre diferentes etapas pode reduzir distorções históricas e trazer maior previsibilidade para incorporadoras e fundos imobiliários.
O IVA e a competitividade do mercado imobiliário
Paralelamente, a introdução do IVA pode alterar a dinâmica de competição entre diferentes perfis de investidores. Grandes corporações, dotadas de estrutura contábil e compliance avançado, tendem a se adaptar com mais agilidade. Já os pequenos proprietários, sem assessoria especializada, correm o risco de suportar custos indevidos ou deixar de aproveitar créditos legítimos.
O novo modelo exige profissionalização da gestão imobiliária. Isso inclui controle rigoroso de notas fiscais, contratos e documentos contábeis, além de capacitação das equipes administrativas. A eficiência fiscal passa a ser, agora, um componente estratégico da rentabilidade imobiliária, e não apenas uma questão burocrática.
Autor: Victor Castro
